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中研普华产业研究院养老产业咨询服务

养老产业是什么

一、养老产业定义

养老产业，是以保障和改善老年人生活、健康、安全以及参与社会发展，
实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐、老有所安等为目的，为社会公众提供各种养老及相关产品（货物和服务）的生产活动集合，
包括专门为养老或老年人提供产品的活动，以及适合老年人的养老用品和相关产品制造活动。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》，
养老产业的统计范围包含以下12个大类等：

养老照护服务
老年医疗卫生服务
老年健康促进与社会参与
老年社会保障
养老教育培训和人力资源服务
养老金融服务
养老科技和智慧养老服务
养老公共管理
其他养老服务
老年用品及相关产品制造
老年用品及相关产品销售和租赁
养老设施建设

养老产业是社会发展的必然产业，也是从各种具体需求延伸到第一、第二、第三产业托底服务，养老产业是生命存在的服务产业。

二、养老产业的内涵

老有所养

老有所养是
老年人依靠社会和家庭能够得到所需
的生活照顾和经济、
物质保证
......
老有所医

根据老年人的身体特点，
积极发展医疗保健事业，使老年人有病能
得到治疗，以达到延年益寿、安享晚年的
一项对策
......
老有所为

老有所为是发挥老年人
的社会作用，使其参与社会事业，尽其所
能的一项对策，也是解决人口老龄化问题
的一项基本途径
......
老有所学

老有所学是根据老年人
的特点，开展多种形式的教育活动，使老
年人更新知识、充实精神生活、继续发挥
作用的一项对策
......
老有所乐

所谓老有所乐是指开展
适合老年人特点的文化、体育活动，丰富
老年人的文体活动，使他们幸福地
安度晚年
......
老有所安

所谓老有所安
是指通过各种途径保障老年群体的人身
安全、财产安全和心理
健康安全
......

三、养老产业的特征

特殊性

养老产业
的特殊性是指养老产
业服务对象的
特殊性。
综合性

养老产业
是一个综合性的大市场体系，
在这个市场体系中包含众多专
门为老人服务的子市场。
微利性

指从事养老产业的企业
在老龄市场的单项产品或单项服
务中获得的平均利润率与从事其
他产业相比相对较小。
服务性

指养老服务中政
府部门为老年人提供的无偿服
务以及由社会团体或组织提供
的低于市场价格的服务。
产业性

养老产业的产业性，
是指养老产业作为第三产业中的
特殊产业，具有的和其他产业相
同的市场经营性。

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四、国内养老事业规划的三个阶段

第一阶段

“八五”计划(1991-1995年)至“十一五”计划(2001-2005年)时期，国家层面提倡：逐步重视养老行业发展。
第二阶段

从“十二五”规划开始，规划明确了养老行业进行信息化建设;“十三五”期间，规划明确了健全养老服务体系。
第三阶段

到“十四五”时期，根据《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》，提出推进“互联网+医疗健康”“互联网+护理服务”“互联网+康复服务”。

五、中央政府养老产业政策

人口老龄化趋势背景下，中央层面持续出台相关政策推进智能养老，2011年9月17日，国务院发布《中国老龄事业发展“十二五”规划》提出：加快居家养老服务信息系统建设，做好居家养老服务信息平台试点工作，并逐步扩大试点范围。此后在《关于加快发展养老服务业的若干意见》《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》等多个政策中提到“养老服务信息化 ......

中央政府养老产业政策

六、国内主要省市养老产业政策汇总

十四五”期间，我国主要省份也提出了智能养老行业的发展目标。其中，浙江、福建、陕西和四川均提出了智能养老发展规模目标，福建提出到2022年，打造100家以上满足养老院管理和养老服务需求、具有智能化管理系统的“智慧养老院”;陕西省提出到2022年建立3-5个智慧健康养老应用示范基地，引进和培育8-10家具有示范引领作用的行业领军企业。此外，安徽、云南 ......

主要省市关联政策汇总

七、养老产业发展的必要性

是应对人口
老龄化的重要战略

人口老龄化
是经济发展和社会进步的必然
结果，是世界人口发展
的普遍规律 ......
是社会主义市场经济
进一步深化改革的要求

我国经济体制
由计划经济向市场经济的转换
不断为我国原有产业
的发展提供 ......
是构建社会主义
和谐社会的必然要求

党的十六届六中
全会提出了构建社会主义和谐
社会的宏伟目标，这对
及时化 ......
是我国参与
世界市场竞争的需要

我国加入WTO
后，许多产品、市场和产业都
要在一个平台上同国外
竟争，中 ......
是提升
老年人生活品质的需要

年老是生命
必然的阶段，每个人都会经历，
每个人都希望自己在
年老的时候 ......

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八、养老产业服务体系

根据国家统计局产业分类标准，养老产业共包含以下12个大类、51个中类和242个小类：

养老照护服务
老年医疗卫生服务
老年健康促进与社会参与
老年社会保障
养老教育培训和人力资源服务
养老金融服务
养老科技和智慧养老服务
养老公共管理
其他养老服务
老年用品及相关产品制造
老年用品及相关产品销售和租赁
养老设施建设

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九、养老产业细分市场

老年医疗保健业

老年医疗保健业是指为老年人提供医疗保健药品和医疗器械，主要涉及到药品、保健品、医疗器具、健身器材、康复器材、老年人常用的辅助医疗设备、疗养休养、住院陪床伺候等产品的生产与服务。
老年生活用品业

老年生活用品业是为老年人提供诸如手杖、服装鞋帽、饮食、餐具、防滑器具、放大镜、助听器、拐杖、轮椅、成人尿布以及其它方便老人的专用品，比如，座椅式便桶，升降式轮椅或床，警报器等。
老年(家政)服务业

老年服务业是高年龄段老人尤其需要发展的项目，主要以家庭护理、日常家庭照顾、家庭修缮以及各种用品修理等为主。主要包括家务服务，包括家务、购物等事务；活动服务，包括用餐、洗澡等。
老年公寓(房地产)业

老年公寓(房地产)业主要为老年人提供建筑设施，如老年公寓、托老所、护理医院、敬老院等。住房对于老年人来说是养老和安身之处，拥有住房是一件十分重要的事情。
老年保险业

老年保险业是为老年人提供人身保险、健康保险、养老保险等。人们都希望健康、长寿、晚年生活幸福，希望在遇到疾病、特别是重大疾病时能够得到医治，在年老体弱，没有经济收入时，生活能得到保障。
老年金融业

老年金融业是指随着老年人社会保障制度继续推行和保障面的不断扩大，以后老年人的经济状况将会越来越好，会有一些理财观念很强的老年人购买金融产品，储蓄、证券投资、期货投资、理财咨询等。
老年娱乐文化产业

很多老年人在退居、赋闲时，有了大量的空闲时间开展娱乐文化活动，丰富自己的精神文化生活。娱乐方面包括老年活动中心、老年茶园、老年棋牌室、阅览室、歌舞厅、游乐场等老龄教育产业。
老年旅游业

老年人对旅游也情有独钟。他们在度过了繁忙紧张的职业生活之后，希望晚年生活能够过得轻松、和谐、愉快而有意义，游览名山大川，尽享旅游之乐，成为许多老年人休闲活动的一种重要选择。
老年咨询服务业

老年人由于生理心理的原因，在老年生活中会遇到许多问题和困难，需要社会给予帮助解决。以老年人为对象的咨询服务将会受到老年人的欢迎，如解决老年人提供心理咨询，为老年人提供健康咨询等。
其它特殊产业

其它特殊产业是指有些老年人有着自己特殊的喜好，这些需求不具有普遍性和通常意义上的不可或缺的特点，如古玩等老年消费品、老年特殊需要品，花卉种植、老年表演、老年交谊、书报影视等。

十、养老产业链

养老产业链覆盖了老年人的基本生活需求、娱乐享受需求和理财规划需求及其关联关系，养老产业能否长效发展取决于养老产业链能否合理衔接。产业链上游为养老产品/服务设计供应商，中游为提供养老用品和提供养老场所的养老用品供应商、养老房地产商和养老服务提供商，下游是个人和机构消费者，其中养老机构通常跟养老服务提供商重叠，为个人用户提供服务，养老支持产业 ......

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十一、养老产业市场痛点

养老
产业市场
痛点
1

养老项目融资难

虽然有多项金融扶持政策出台，但养老服务仍存在 ......
2

养老社区项目会员制的法律风险问题

老年群体通过购买养老会员，享有入住养老社区的 ......
3

相关利好政策落地的区别对待问题

一方面，对于营利性与非营利性养老服务机构，现 ......
4

行政管理标准与产品多样化相互矛盾的问题

养老产业领域的投资以市场需求为导向、以企业发 ......
5

闲置资源改造养老实施困难重重

虽然政策方向上起到了积极作用，但在具体实施 ......
6

医养结合难以落地的问题

自2015年起，针对医养结合出台了多达15项专项政 ......
7

政策落地细则缺乏问题

围绕养老产业发展，虽然国家出台了很多的政策措施 ......
8

针对养老企业的税收优惠政策不足问题

目前养老服务领域的税收优惠政策，多是针对于养老 ......

养老地产怎样做

一、养老地产开发模式

目前国内养老地产开发模式主要有：与社区共建开发模式、
与相关设施并设开发模式、与旅游或商业地产联合开发模式、与国际品牌接轨开发模式和其它开发模式。

与社区共建

在目前国内的养老
地产项目中，较为常见的一类
开发形式是建设......
与相关设施并设

养老地产项目除了
依托社区共同建设外，还可以
与一些其他设施......
与旅游或商业地产结合

养老地产与旅游、
商业地产共同开发，也是较为
常见的一种形式......
与国际品牌接轨

这类开发模式
指与国际养老专业品牌接轨，
引入外资或运营......
其它开发模式

除上述几类开发模式
之外，当前市场上还出现了
很多其他形式......

养老地产开发模式详情

二、养老地产项目的投资模式

不同的养老地产项目根据立项目的，服务对象，
盈利模式采用不同的投融资模式。目前主要有政府投资、政府联合社会资本、社会资本自主投资三大类。

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三、养老地产项目的融资模式

为了推进养老服务，我国相继出台了一系列关于促进养老产业发展的鼓励性政策，
希望能进一步激发金融资本等社会力量投入到我国养老产业的发展中，主要政策包括银行信贷、企业债券、上市融资、抵押融资等。

1、银行贷款

银行贷款指银行向借款人发放的，用于满足借款人在建设和运营老年人集中居住和照料服务设施中的本外币贷款，包括流动资金贷款和固 ......
2、中期票据

中期票据是指具有法人资格的企业在银行间债券市场按照计划发行的，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具，可在银行间市场流通 ......
3、REITs

REITs是通过发行证券的方式募集投资者的资金，并由专门管理机构进行不动产的投资与管理，并将资产的基础收益和资产升值收益按照 ......
4、养老专项企业债

养老专项企业债是指支持专门为老年人提供生活照料、康复护理等服务的营利性或非营利性养老项目发行养老产业专项债券，用于建设养老 ......

四、养老地产项目的运营模式

养老地产的运营模式主要指当养老地产建成后，如何进行产品销售、整体管理、日常经营、考核运转等。
在美国，养老地产开发采用的是开发商、投资高与运营商互相分离模式。这一模式的核心是开发利润、租金收入、经营管理收益和资产升值收益的分离
与投资风险、经营风险、市场风险的分拆。开发商通过快速销售地产商品给投资商或运营商迅速收回成本，收益不高但资金回笼快；投资机构通过资产
买卖获得高收益，同时也承担相应财务风险；运营商通过少量资产以杠杆方式扩大经营，获得较高现金回报并承担着市场与经营风险。
根据是否参与建设与运营环节，运营模式分为三种类型：

只建设不运营模式

模式优势：将养老地产开发成商品即可，产业链短，销售完成即收回大部分成本，避免了物业运营风险，总体投资成本较小。
模式劣势：对养老地产利润链渗透不足，无法从物业管理运作中获得增值及溢价收入。
不建设只运营模式

模式优势：只负责销售后的运营管理，对资金量要求少于建设投入，降低了进入门槛。
模式劣势：投资回报期拉长，养老地产前期开发设计及质量难以控制。
既建设又运营模式

模式优势：将利润链最大限度地拉长，获得了社区开发医疗护理及物业运营等各环节收益及资产增值，控制力强，预期目标实现度高。
模式劣势：投资回报期最长，资金要求高，在经营管理、资源整合、部门协调、利润分配方面存在挑战。

五、养老地产项目的盈利模式

盈利模式是在给定业务系统中各价值链所有权和价值链结构
已确定的前提下企业利益相关者之间利益分配格局中企业利益的表现；简单的说，盈利模式就是企业赚钱的渠道，通过怎样的模式和渠道来赚钱。

土地盈利模式

在城市远郊低价
拿地开发养老养生项目，
随着土地价值提升进而获
得土地溢价收益。这部分
是最容易、也是开发商最
想赚到的钱。
服务盈利模式

养老人群处于
身心衰退期，就有消费
的需求，所以开发商在
护理方面、服务方面供
应品种丰富，就有赚钱
的机会。
设施盈利模式

为老年人配置会所及
其他服务设施，为老人提供消费
场所，通过配套设施获取收益。
服务和设施是养老地产的核心，
但这一部分是目前国内项目的短
板，未来需要开发商进
一步加强。
商业盈利模式

当一个社区
成熟之后，会形成老年
人群的文化、社交集聚
的圈层效应，从而有利
于提升地产价值。
定制盈利模式

细分市场、研究老年
人的活动规律，进行有针对性的
设置，即量身定做，形成一套成
熟服务体系、管理体系，从而提
升价值。从精神层面和量身定做
提升价值需要开发商进行长时间
的探索，才有可能实现。

六、养老地产项目的商业模式

养老地产
项目的商业
模式
1

销售模式——出售产权

销售住宅快速盈利。与传统的出售产权房方式基本一致 ......
2

持有模式——只租不售

开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁 ......
3

销售+持有模式——租售并举

这种模式可以通过物业产权销售实现资金快速回笼 ......
4

会员制模式

会员制模式是指投资运营商销售会员资格，并为会员 ......
5

逆抵押贷款购房

即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓 ......
6

转让使用权模式

在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下 ......
7

分散租赁模式

采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一 ......
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七、养老地产项目发展机遇

高净值人群及2+1+4家庭结构带来的新机遇

《2021意才•胡润财富报
告》显示，中国富裕家庭拥有的总财富达160万
亿元，比上年增长9.6%，是中国全年
GDP总量的 ......
多源发展、医养结合带来的新机遇

随着老年群体对自身健康
关注程度及科学养生观念的普及，“医养结合”
将为老年地产带来新的卖点。养老地产
应积极整合养生 ......

中研普华养老产业相关产品

一、养老行业常规分析报告

产品定位

中研普华出品的养老产业常规研究报告可以看做是养老产业的“百科全书”，该类报告主要是站在宏观的角度对行业进行的360度无死角的透视。
产品主要内容

该类报告产品包含的内容较广，行业发展环境、全球及主要国家养老产业发展情况、国内养老市场情况、国内养老产业投资运营情况、国内养老市场竞争格局等。
产品适用目标群体

常规报告产品适用于未来打算进入养老产业及其细分领域，但目前对养老产业缺乏宏观认知的投资者群体。
产品可解决的问题

通过中研普华养老产业常规研究报告可为客户指明行业未来发展趋势和方向，为企业选择养老产业的细分赛道以及了解各细分赛道主要竞争者提供参考依据。

二、养老行业专项定制报告

养老
行业专项定制
报告
产品定位

中研普华出品的养老产业专项定制报告是针对特定企业的特定需求而撰写的研究层次相对较深的研究报告，该类报告的特点是聚焦客户关注领域，把问题理清说透。
产品主要内容

该类报告通常也会包含养老产业的内外部发展环境和市场分析等内容，但报告的核心内容是对客户业务指导和参考价值更大的经营模式选择、竞争策略制定等方面。
产品适用目标群体

该类报告适用那些已经进入养老产业范畴，但在经营过程中存在一定的问题或者未来寻求转型和突破的企业，同时该类型的报告也往往是高校、科研单位和政府规划部门较常订购的报告。
产品可解决的问题

该类报告可帮助那些养老项目投资运营商解决项目运营过程中出现的问题，帮助他们更好的掌握养老产业发展趋势和方向，为未来发展战略的制定提供参考依据。

三、养老行业市场调研服务

产品定位

中研普华出品的养老行业市场调研报告是针对养老项目投资建设方项目筹建之前对项目建设当地消费者、同类项目进行的调研服务，以期为项目筹建方市场定位和竞争策略的制定提供依据。
产品主要内容

根据客户的需求，运用桌面调研、实地调研、问卷调查、座谈访问、神秘顾客扮演等多种途径对养老市场各相关主体进行调查研究。
产品适用目标群体

中研普华养老产业调研报告适用于那些已决定投资养老产业，但目标群体定位和经营模式暂未确定的养老项目投资运营商。
产品可解决的问题

帮助客户找准项目定位和帮助客户制定日常运营策略。